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L’investissement dans les bâtiments anciens, même s’ils coûtent toutefois une petite fortune, est devenu avantageux grâce à la loi Malraux. Cette dernière génère d’importantes remises d’impôt en contrepartie de la rénovation et la mise en location à usage d’habitation du bien en question.

Investir en loi Malraux et réduire son impôt sur le revenu

Tous les contribuables investissant dans la loi Malraux auront accès à un avantage fiscal important en raison des dépenses engagées pour la réhabilitation de l’édifice. Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu, au taux de 22 % dans la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou de 30 % dans le secteur sauvegardé.

À titre d’information, le montant des travaux est limité à 100 000 € par an, soit 400 000 € au cours des 4 ans prévu pour la mise en œuvre. Aussi, la réduction d’impôt avec la loi Malraux n’entre pas dans le plafond des niches fiscales. En effet, votre impôt sur le revenu est imputable de 30 000 € par an, jusqu’à l’achèvement des travaux.

Dans le cas où le prix estimé pour vos travaux dépasserait le montant de 400 000 €, il vaudrait mieux prolonger la durée de la construction pour jouir de la totalité de la défiscalisation due.

Comment obtenir les avantages fiscaux en loi Malraux ?

Mis à part le type d’immobilier et le zonage, les travaux à faire font aussi partie de la contrainte d’éligibilité. Ci-après le type de travaux concernés :

• La démolition ;
• La reconstitution de toiture ;
• La transformation totale ou en partie ;
• La déclarer d’utilités publiques ;
• L’entretien ;
• La réparation des murs extérieurs.

Les travaux doivent faire l’objet d’un permis de construire. Pour veiller à leur bon déroulement, vous devez le faire surveiller par un Architecte des Bâtiments de France.

À l’achèvement des travaux, vous avez 12 mois pour trouver un occupant au logement. La loi ne régit aucun critère particulier quant à celui-ci. Aussi, vous êtes libre de fixer le montant du loyer selon votre guise. Nonobstant, il faut que ce soit une location à nue en tant que résidence principale. Pour couronner le tout, un engagement locatif d’au moins 9 ans s’impose.

Modalité de calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux

Pour déterminer le montant de la réduction d’impôt, il faut tout d’abord connaitre la zone de sauvegarde où est implanté l’immobilier. Ainsi, vous pourrez déduire le taux applicable. Mais pour cela, vous devez demander l’autorisation auprès de la mairie.

Puis, vous devez inventorier le montant des travaux pour ensuite appliquer le taux de 22 ou 30 % selon l’implantation du logement en question. À une dépense de 100 000 € s’accorde une réduction de 22 000 € si l’édifice se situe dans une ZPPAUP, alors que pour un bien se trouvant dans un secteur sauvegardé, elle sera 30 000 €.

Si le montant des travaux ne dépasse pas le plafond de 400 000 €, l’imputation peut se faire entre 1 et 4 ans selon votre envie. S’il excède ce montant, il va falloir ajouter une ou plusieurs années supplémentaires. Depuis 2017, la loi a prévu un délai de reportage de 3 ans, si le montant déductible est supérieur à l’impôt dû.

Pour payer moins d’impôt, les investisseurs français ont à leur disposition plusieurs mécanismes de défiscalisation. Cependant, pour qu’un investissement soit une réussite, il faut d’emblée qu’elle soit appropriée au profil de l’investisseur. Pour chaque investisseur, quel est alors le meilleur produit de défiscalisation ?

Les types de défiscalisation

La défiscalisation peut être d’abord immobilière. Dans cette catégorie, l’investissement dans le neuf peut se faire avec la loi Pinel (logement) ou le Censi-Bouvard (résidence de service) ou la location meublée. L’investissement se matérialise par une acquisition et continue par un engagement de mise en location pour plusieurs années. La loi Malraux et la loi sur les monuments historiques sont, par contre, réservées aux investisseurs qui veulent rénover un bien classé monument historique ou se trouvant dans des zones sauvegardées. Enfin, pour ceux qui veulent investir dans les DOM-COM, la loi Girardin est la plus appropriée.

La défiscalisation peut aussi être financière. Dans cette catégorie, en y recensent les investissements dans les PME que ce soit pour encourager les PME les plus florissantes ou les PME régionales. Il est également possible de recevoir une défiscalisation en faisant un placement dans les groupements forestiers et la production des films français. Il en est de même le placement dans les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) et dans les Fonds d’investissement de Proximité (FIP). Et même les dons et subvention font bénéficier jusqu’à 75 %, sous quelques conditions.

Les précautions à prendre pour réussir son investissement

L’avantage fiscal proposé par un produit de défiscalisation ne doit pas être la principale raison d’un investissement. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte avant tout investissement. Ainsi, il faut d’emblée choisir un produit de défiscalisation approprié à son budget. Les produits financiers sont plus accessibles que ceux de l’immobilier. En effet, il est possible d’acquérir des parts de FCPI ou FIP pour seulement 1000 €. Dans l’immobilier, le Bouvard et le LMNP sont plus accessibles avec 80 000 € d’investissement. Le Malraux et les Monuments Historiques sont les plus coûteux. Il faut ainsi prendre en compte sa capacité d’épargne et d’endettement. Il est également important de définir son objectif. Pour les investisseurs qui désirent avoir un revenu complémentaire la location meublée ou les résidences de service sont appropriées. Pour se constituer un patrimoine tout en payant moins d’impôts, la loi Pinel est par exemple à prendre en compte. Pour les investisseurs fortement imposés et dont l’objectif est de réduire son imposition, le Girardin, la loi Malraux et la plupart des produits financiers sont des mécanismes de défiscalisation de choix. Enfin, pour ceux qui veulent préparer l’avenir et prendre soin de ses vieux jours, les dispositifs, comme le PERP, sont à privilégier. Concernant la sortie de l’investissement, il faut être conscient que la bonne partie des produits défiscalisés sont des investissements à long terme. Le LMNP et le déficit foncier sont les plus intéressants, car il est possible de sortir de l’investissement dès la 3^ème année d’investissement. Les parts dans les FIP et les FCPI peuvent être libérés à partir de la 5^ème année d’investissement.