Que veut-dire déficit foncier ?

Aujourd’hui, l’investissement dans la pierre locative reste toujours un des meilleurs placements séduisant des contribuables français. Mais sa réussite dépend de la bonne qualité du dispositif utilisé. Parmi d’autres, le régime en déficit foncier est l’un des dispositifs qui ont la capacité de répondre à cette exigence. Mais que signifie-t-il ce dispositif ?  

La signification du déficit foncier

Depuis la loi Balladur de 1993, lorsqu’un investisseur est propriétaire d’un bien immobilier, coûtant plus cher que ce qu’il lui rapporte, il se crée ce que l’on signifie un déficit foncier. Ce dernier permet de déduire, partiellement, ou en totalité, la différence de son revenu global. Ainsi, ce dispositif donne la possibilité, à l’investisseur, de ne pas être imposé sur son revenu foncier, à hauteur des charges que lui supporte, voire de réduire son impôt sur les revenus des salaires sous certaines conditions. Pratiquement, l’investisseur se trouve dans une situation de déficit foncier, lorsque les charges engagées, sur son bien locatif, sont plus importantes que les loyers perçus.

Ce déficit est imputable sur le revenu global, avec un plafonnement maximum à 10 700 € par an, sous condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année, qui suit l’imputation du déficit. Par contre, le surplus de charge, au-delà de ce plafond, ainsi que la partie venant des intérêts d’emprunts, sont imputables sur les revenus fonciers, durant les dix années suivantes. Du coup, un investisseur, ayant réalisé un investissement locatif, peut utiliser ce mécanisme, pour faire baisser le montant de son imposition sur les revenus fonciers, et réduire ainsi son impôt en général.

L’imputation

 Pour ce qui est de la partie qui provient des dépenses déductibles, autres que les intérêts d’emprunt, le déficit foncier est imputé directement sur le revenu global, c’est-à-dire, en général, ses salaires, de l’investisseur. En effet, pour ce dispositif, les charges peuvent se classer de la façon suivante :

  • charges liées à l’exploitation du bien immobilier, et aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, disent « charges non financières » :
    • frais d’agences immobilières ;
    • primes d’assurance ;
    • charges de copropriété ;
    • taxe foncière ;
  • charges liées aux intérêts d’emprunts, disent « charges financières » :
    • intérêts d’emprunts pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien ;
    • les frais associés aux intérêts.

En général, les travaux non déductibles sont ceux qui apportent une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, en augmentant le volume ou la surface habitable de ce dernier.

Conclusion

En général, pour pouvoir générer un déficit foncier et l’imputer, l’investisseur doit être imposé pour ses revenus fonciers, sous le régime réel. En revanche, dans le cas où le déficit foncier est déduit du revenu de l’investisseur, celui-ci doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans. Enfin, il est à noter qu’en cas de cession du bien, avant l’expiration de ce délai, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause, mais l’imputation pendant 10 ans sur les revenus fonciers issus d’autres biens locatifs reste possible.

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